Acheter un bien immobilier implique généralement de devenir propriétaire du bâti et du foncier. Pourtant, dans certains cas particuliers liés au foncier, ces deux éléments peuvent être dissociés. Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet ainsi d’acquérir un logement sans acheter le terrain, qui reste détenu par un Organisme de Foncier Solidaire. Cette solution d’accession à la propriété permet de réduire le prix d’achat, notamment dans les zones où le foncier est rare ou coûteux.
L’essentiel à retenir
- Le BRS permet d’acheter le logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit.
- Le terrain reste détenu par un Organisme de Foncier Solidaire, appelé OFS.
- L’acquéreur paie un prix d’achat réduit et une redevance mensuelle pour l’usage du terrain.
- Le dispositif est réservé à la résidence principale et soumis à des plafonds de ressources.
- La revente est encadrée afin que le logement reste abordable pour le prochain acquéreur.
Acheter son logement sans devenir propriétaire du terrain : de quoi parle-t-on ?
Quelle est la différence entre le foncier et le bâti ?
Le foncier désigne le terrain. Le bâti désigne la construction : maison, appartement ou immeuble. Dans un achat classique, l’acquéreur finance les deux. Dans un achat sans terrain, il dispose de droits réels sur le logement, tandis que le terrain reste détenu par un autre acteur.
Pourquoi cette solution existe-t-elle ?
Le prix d’un logement ne dépend pas seulement de la construction. Dans une métropole, une commune littorale ou un secteur tendu comme Toulouse, le terrain peut représenter une part importante du prix. Le ménage peut donc avoir la capacité de financer le logement, mais pas le foncier associé.
Le Bail Réel Solidaire répond à cette difficulté : il sort le terrain de l’achat pour rendre l’accession à la propriété plus accessible. Cette dissociation réduit le prix d’entrée, car la valeur du sol n’est pas intégrée dans le prix principal. Elle concerne surtout les zones où le terrain est rare, cher ou très recherché.
Le BRS : le principal dispositif pour acheter sans terrain
Le Bail Réel Solidaire est aujourd’hui le dispositif le plus connu pour permettre à un ménage d’acheter un logement sans acheter le terrain. Il repose sur une séparation entre le foncier et le bâti. Le terrain appartient à un Organisme de Foncier Solidaire, appelé OFS. Cet organisme achète ou détient le foncier, puis permet à des ménages d’acquérir les logements construits ou réhabilités sur ce terrain. L’acquéreur devient propriétaire du logement, mais il verse chaque mois une redevance à l’OFS pour l’occupation du terrain.
Le BRS a une vocation sociale. Il ne vise pas à favoriser la spéculation immobilière, mais à rendre l’accession à la propriété plus abordable pour des ménages qui ne pourraient pas toujours acheter dans le marché immobilier classique.
Exemple d’un achat en BRS dans une zone tendue
Dans une zone tendue comme l’hypercentre de Toulouse, où le prix moyen au m² peut atteindre 5400 € (Meilleurs Agents au 2ᵉ semestre 2026), le Bail Réel Solidaire peut permettre de réduire fortement le coût d’acquisition. Selon les données du site BRS Immo, un T2 de 46 m² peut être proposé à 141 000 € en BRS, contre 236 000 € dans le cadre d’un achat immobilier classique.
Quels sont les avantages du BRS ?
Ce dispositif a été créé pour contrer la flambée des prix de l’immobilier, notamment dans les grandes agglomérations.
- Économie importante : le prix d’achat est réduit de 20 % à 40 % par rapport au marché classique.
- TVA réduite : vous bénéficiez d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans le neuf.
- Prêts aidés : le projet est éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ).
- Frais de notaire : calculés uniquement sur la valeur des murs, ils sont donc moins élevés
Quelles sont les conditions de ce dispositif ?
En contrepartie de ces prix avantageux, l’État encadre strictement cette solution d’accession à la propriété pour éviter la spéculation.
- Plafonds de ressources : le BRS est réservé aux ménages modestes et aux classes moyennes selon des critères de revenus.
- Résidence principale : vous devez obligatoirement habiter le logement.
- Redevance foncière : vous payez un « loyer » pour le terrain, généralement compris entre 1 et 4 € par mètre carré par mois.
Que se passe-t-il en cas de revente si vous n’êtes pas propriétaire du terrain ?
Le propriétaire d’un logement en BRS peut revendre son bien, mais il ne le revend pas dans les mêmes conditions qu’un logement classique. La revente doit respecter les règles du Bail Réel Solidaire.
Le prix de vente est encadré afin que le logement reste accessible. L’objectif est d’éviter qu’un bien acheté à prix réduit soit ensuite revendu au prix fort sur le marché libre. Le futur acquéreur doit lui aussi être éligible au dispositif.
Avant de vendre, le propriétaire doit généralement se rapprocher de l’OFS qui possède le terrain. Celui-ci vérifie les conditions de revente, le prix maximum autorisé et le profil du futur acheteur. Cette étape est essentielle, car elle garantit la continuité du dispositif.
Achat classique ou BRS : quelle différence pour le terrain ?
| Critère | Achat classique avec terrain | Achat sans terrain en BRS |
|---|---|---|
| Propriété du logement | L’acquéreur devient propriétaire du logement. | L’acquéreur dispose de droits réels sur le logement. |
| Propriété du terrain | L’acquéreur possède le terrain ou une quote-part du terrain. | Le terrain reste détenu par l’OFS. |
| Prix d’achat | Le prix intègre le bâti et la valeur foncière. | Le prix est réduit, car le terrain n’est pas acheté. |
| Public concerné | Tout acquéreur solvable, selon les conditions du marché et du financement. | Ménage respectant les plafonds de ressources et les règles du BRS. |
| Usage du logement | Résidence principale, secondaire ou investissement selon le projet et la réglementation. | Résidence principale obligatoire. |
| Redevance foncière | Aucune redevance spécifique pour le terrain lorsque l’acquéreur en est propriétaire. | Redevance mensuelle versée à l’OFS pour l’occupation du terrain. |
| Revente | Prix libre adapté au marché local. | Prix plafonné et acquéreur soumis à agrément. |
| Plus-value | Plus-value libre. | Plus-value limitée par les règles de revente. |
| Objectif principal | Acquisition patrimoniale classique. | Accession sociale et durable à la propriété. |
| Intérêt dans les zones tendues | Le prix peut devenir difficilement accessible si le foncier est cher. | Le retrait du coût du terrain peut faciliter l’achat. |
En savoir plus
- Vérifier la constructibilité et les règles d’urbanisme applicables au terrain.
- Comprendre les étapes essentielles pour vendre un terrain.
- Identifier les leviers pour optimiser la valeur d’une parcelle.
- Anticiper les risques liés à l’achat d’un terrain.
- Anticiper les risques liés à l’utilisation d’un terrain.
- Définir précisément les limites de propriété par le bornage.